{"id":68883,"date":"2026-03-07T21:51:38","date_gmt":"2026-03-07T21:51:38","guid":{"rendered":"https:\/\/yo.estate\/index.php\/2026\/03\/07\/madrid-et-barcelone-pourraient-transformer-leurs-bureaux-obsoletes-en-28-000-logements-2\/"},"modified":"2026-04-18T19:13:59","modified_gmt":"2026-04-18T19:13:59","slug":"madrid-et-barcelone-pourraient-transformer-leurs-bureaux-obsoletes-en-28-000-logements-2","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/yo.estate\/index.php\/2026\/03\/07\/madrid-et-barcelone-pourraient-transformer-leurs-bureaux-obsoletes-en-28-000-logements-2\/","title":{"rendered":"Madrid et Barcelone pourraient transformer leurs bureaux obsol\u00e8tes en 28.000 logements"},"content":{"rendered":"

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Une mesure contribuant \u00e0 r\u00e9soudre la crise du logement. Transformer des bureaux en logements dans de nombreuses rues du centre des grandes villes s’impose comme l’une des strat\u00e9gies les plus efficaces du march\u00e9 immobilier. En effet, face \u00e0 la p\u00e9nurie actuelle de logements et \u00e0 la baisse d’occupation de nombreux espaces de bureaux due \u00e0 l’essor du t\u00e9l\u00e9travail, leur conversion en habitations constitue une solution pertinente qui contribue \u00e0 valoriser ces actifs tout en r\u00e9pondant aux besoins croissants en logements.<\/p>\n

Selon le guide \u00ab Changement d’usage \u00bb en Espagne publi\u00e9 par Grupo Tecnitasa, Madrid et Barcelone comptaient \u00e0 elles seules environ 2,5 millions de m\u00e8tres carr\u00e9s de bureaux potentiellement convertibles en logements en 2023. Leur conversion permettrait de cr\u00e9er 28 000 nouveaux logements, destin\u00e9s \u00e0 la vente ou \u00e0 la location \u00e0 loyer mod\u00e9r\u00e9, afin de satisfaire la forte demande.<\/p>\n

Parmi les grandes villes espagnoles, Madrid se distingue avec 60 % des transactions r\u00e9alis\u00e9es, suivie de Barcelone et Malaga (7 % chacune). S\u00e9ville, Valence, Alicante, Huelva, Bilbao, Palma et Saragosse suivent, avec des parts de march\u00e9 plus faibles.<\/p>\n

Ce domaine relevant de la comp\u00e9tence des communaut\u00e9s autonomes, il existe une grande vari\u00e9t\u00e9 de r\u00e9glementations et de r\u00e8gles sp\u00e9cifiques.<\/p>\n

En 2024, le nombre de transactions de changement d’affectation a doubl\u00e9 par rapport \u00e0 l’ann\u00e9e pr\u00e9c\u00e9dente, avec plus de 390 000 m\u00e8tres carr\u00e9s convertis. Cela a repr\u00e9sent\u00e9 un investissement de 900 millions d’euros, soit trois fois plus qu’en 2023. Selon une \u00e9tude de Tecnitasa, 60 % de ces transactions concernaient d’anciens immeubles de bureaux.<\/p>\n

Par ailleurs, dans certains cas, des b\u00e2timents class\u00e9s ou patrimoniaux sont r\u00e9nov\u00e9s pour devenir des r\u00e9sidences de prestige, g\u00e9n\u00e9rant une forte plus-value et n\u00e9cessitant une planification urbaine et une gestion architecturale plus complexes.<\/p>\n

Cependant, cette conversion de bureaux en espaces r\u00e9sidentiels n’est pas chose ais\u00e9e, car, \u00e9tant une comp\u00e9tence d\u00e9centralis\u00e9e relevant des communaut\u00e9s autonomes, elle est soumise \u00e0 une grande diversit\u00e9 de r\u00e9glementations et de r\u00e8gles sp\u00e9cifiques selon les lieux.<\/p>\n

La Communaut\u00e9 de Madrid est l’une des r\u00e9gions ayant le plus assoupli sa r\u00e9glementation pour faciliter ce type de transformations. La loi 3\/2024 relative aux mesures d’urbanisme pour la promotion du logement, qui autorise temporairement les changements d’affectation des sols, permet la construction de logements sociaux dans les immeubles de bureaux sans modification du plan d’urbanisme, \u00e0 condition qu’ils soient destin\u00e9s \u00e0 la location subventionn\u00e9e et respectent les r\u00e8gles d’urbanisme et de hauteur.<\/p>\n

En 2024, le nombre de transactions de changement d’affectation a doubl\u00e9 par rapport \u00e0 l’ann\u00e9e pr\u00e9c\u00e9dente, avec plus de 390 000 m\u00e8tres carr\u00e9s convertis.<\/p>\n

L’objectif r\u00e9gional est ambitieux : transformer plus de 20 000 bureaux vacants en appartements locatifs sociaux. Mais la capitale est \u00e9galement pionni\u00e8re en mati\u00e8re de conversion de bureaux en logements, notamment dans des quartiers comme Salamanca, Chamber\u00ed et Justicia, o\u00f9 ils sont transform\u00e9s en appartements de standing.<\/p>\n

Le gouvernement r\u00e9gional d’Andalousie a \u00e9galement mis en place des mesures pour acc\u00e9l\u00e9rer la conversion des locaux commerciaux en logements. En f\u00e9vrier 2025, le d\u00e9cret-loi 1\/2025 relatif aux mesures urgentes en mati\u00e8re de logement est entr\u00e9 en vigueur, autorisant la d\u00e9signation d’usage alternatif de \u00ab logement r\u00e9sidentiel prot\u00e9g\u00e9 \u00bb pour les terrains initialement destin\u00e9s \u00e0 des bureaux ou \u00e0 d’autres usages. Cette nouvelle l\u00e9gislation permet, par exemple, d’am\u00e9nager des logements prot\u00e9g\u00e9s sur des parcelles ou des b\u00e2timents class\u00e9s en zone de bureaux, sans qu’il soit n\u00e9cessaire de modifier le zonage.<\/p>\n

Face \u00e0 la crise du logement aux \u00eeles Bal\u00e9ares, la loi 3\/2024 relative aux mesures urgentes en mati\u00e8re de logement a \u00e9t\u00e9 adopt\u00e9e en 2024. Entre autres initiatives, elle a cr\u00e9\u00e9 la cat\u00e9gorie de logements \u00e0 prix limit\u00e9 (VPL). Concr\u00e8tement, la loi autorise la conversion de locaux commerciaux ou de bureaux sous-utilis\u00e9s en logements, \u00e0 condition qu’ils soient situ\u00e9s dans des zones \u00e0 faible demande commerciale ou d’entreprises. Cette mesure bal\u00e9are vise \u00e0 mobiliser les espaces vacants afin de cr\u00e9er jusqu’\u00e0 16 000 logements abordables que la communaut\u00e9 juge n\u00e9cessaires.<\/p>\n

\u00c0 l’inverse, il est frappant de constater que la Catalogne ne dispose d’aucune r\u00e9glementation r\u00e9cente pour faciliter ce changement d’usage, ce qui en fait l’une des r\u00e9gions les plus exigeantes en la mati\u00e8re. Cela implique le respect de r\u00e9glementations g\u00e9n\u00e9rales et municipales aux crit\u00e8res tr\u00e8s stricts. Les normes d’habitabilit\u00e9 en Catalogne rendent de nombreux petits bureaux ou bureaux situ\u00e9s en int\u00e9rieur impropres \u00e0 la conversion. De plus, l’obtention d’un certificat d’occupation est obligatoire pour le nouveau logement. De nombreux professionnels soulignent que la Catalogne figure parmi les r\u00e9gions o\u00f9 la conversion d’espaces de bureaux en logements est la plus complexe en raison des obstacles et de la r\u00e9glementation.<\/p>\n

L’objectif ambitieux de la Communaut\u00e9 de Madrid est de transformer plus de 20 000 bureaux vacants en logements locatifs abordables.<\/p>\n

D’un point de vue financier, ce rapport souligne que la conversion de bureaux en logements peut s’av\u00e9rer tr\u00e8s int\u00e9ressante, malgr\u00e9 d’importantes nuances. Le principe de base est qu’un immeuble de bureaux obsol\u00e8te a g\u00e9n\u00e9ralement une valeur au m\u00e8tre carr\u00e9 inf\u00e9rieure \u00e0 celle d’un logement dans le m\u00eame quartier. L’acquisition d’un immeuble de bureaux en vue de sa conversion permet un investissement initial plus faible, \u00e9tal\u00e9 sur plusieurs phases (d’abord l’achat, puis la r\u00e9novation), avec la possibilit\u00e9 d’obtenir des financements compl\u00e9mentaires au besoin, ce qui peut am\u00e9liorer le retour sur investissement.<\/p>\n

Cependant, les avantages ne sont pas automatiques. Des facteurs importants tels que le co\u00fbt d’acquisition, les co\u00fbts de r\u00e9novation et de changement d’affectation, la valeur du produit final, la rentabilit\u00e9 brute et nette, l’horizon temporel et la fiscalit\u00e9 doivent \u00eatre analys\u00e9s avec soin. La dur\u00e9e moyenne de la conversion varie de un an et demi \u00e0 trois ans, selon les biens immobiliers.<\/p>\n

Projets de r\u00e9am\u00e9nagement cl\u00e9s<\/p>\n

Parmi les grands projets de r\u00e9am\u00e9nagement r\u00e9alis\u00e9s \u00e0 Madrid, la Torre Castell\u00f3 se distingue. Situ\u00e9 au 50 rue Mar\u00eda de Molina, cet ancien immeuble de bureaux du minist\u00e8re des Finances, d’une superficie de 42 600 m\u00e8tres carr\u00e9s, a \u00e9t\u00e9 acquis par Grupo Lar pour 204,7 millions d’euros. Le projet pr\u00e9voit sa transformation en 153 appartements de luxe destin\u00e9s \u00e0 la vente, compl\u00e9t\u00e9s par une r\u00e9sidence \u00e9tudiante de 400 lits, ce qui en fera le plus important projet de reconversion r\u00e9sidentielle de la capitale.<\/p>\n

Un autre immeuble de bureaux classique, ancien si\u00e8ge d’une banque situ\u00e9 au 53 rue Vel\u00e1zquez, est en cours de transformation en un complexe r\u00e9sidentiel de luxe comprenant 13 appartements haut de gamme. Par ailleurs, au 11 rue Jord\u00e1n, l’ancien si\u00e8ge de Telef\u00f3nica a \u00e9t\u00e9 acquis par Dazia Capital fin 2024 pour 37 millions d’euros. Le projet pr\u00e9voit sa conversion en 35 appartements de standing selon un mod\u00e8le de construction-vente (BTS).<\/p>\n

Des projets immobiliers tels que Recoletos (14), Mar\u00eda de Molina (42), Sagasta (31-33) et Zurbar\u00e1n (28) ont \u00e9t\u00e9 acquis par des investisseurs en vue de la construction de logements haut de gamme.<\/p>\n

Parmi les autres projets notables figurent Recoletos (14), Mar\u00eda de Molina (42), Sagasta (31-33) et Zurbar\u00e1n (28), \u00e9galement acquis par des investisseurs pour la construction de logements haut de gamme. L’ancien h\u00f4tel particulier du marquis de Fr\u00f3mista, situ\u00e9 au 21, rue Vel\u00e1zquez, fait actuellement l’objet d’un projet exclusif de 8 \u00e0 10 appartements de luxe.<\/p>\n

\u00c0 Barcelone, \u00e0 l’angle du Passeig de Gr\u00e0cia et de l’Avinguda Diagonal, le groupe d’investissement KKH Property Investors a r\u00e9nov\u00e9 et agrandi l’ancien immeuble de la Deutsche Bank afin d’y am\u00e9nager 30 appartements ultra-luxueux exploit\u00e9s sous la marque Mandarin Oriental, ainsi que 4 penthouses avec services cinq \u00e9toiles, pour un investissement estim\u00e9 \u00e0 160 millions d’euros. Les ventes ont atteint des niveaux records dans la ville, avec des prix moyens avoisinant les 30 000 \u20ac le m\u00e8tre carr\u00e9 et des biens immobiliers culminant \u00e0 40 millions d’euros.<\/p>\n

\u00c0 Valence, Telef\u00f3nica a entam\u00e9 cette ann\u00e9e la transformation de quatre de ses immeubles, autrefois bureaux techniques ou centraux t\u00e9l\u00e9phoniques, en plus de 150 appartements. Des investisseurs locaux ont \u00e9galement converti de petits immeubles de bureaux en r\u00e9sidences de standing.<\/p>\n

Dans le quartier financier de Malaga, l’ancien si\u00e8ge d’un bureau r\u00e9gional, d’une superficie d’environ 2 265 m\u00e8tres carr\u00e9s, a \u00e9t\u00e9 acquis par un investisseur priv\u00e9 espagnol, initialement pour des locations de bureaux de courte dur\u00e9e. Cela laisse pr\u00e9sager une strat\u00e9gie de valorisation visant \u00e0 le convertir prochainement en appartements.<\/p>\n

S\u00e9ville ne poss\u00e8de pas de grandes tours de bureaux imposantes, mais elle en compte de nombreuses, plus petites.<\/p>\n

Toujours \u00e0 Malaga, de nombreux bureaux d\u00e9saffect\u00e9s ont \u00e9t\u00e9 transform\u00e9s en appartements touristiques et en locations de courte dur\u00e9e, compte tenu de l’essor du secteur du tourisme. Bien qu’il ne s’agisse pas de logements r\u00e9sidentiels classiques, ces espaces s’inscrivent dans une tendance plus large de reconversion. Des espaces de coliving voient \u00e9galement le jour dans d’anciens immeubles commerciaux de quartiers comme Soho et La Trinidad, am\u00e9nag\u00e9s pour proposer des chambres avec services partag\u00e9s aux t\u00e9l\u00e9travailleurs et nomades num\u00e9riques.<\/p>\n

\u00c0 S\u00e9ville, la transformation de bureaux en logements est plus fragment\u00e9e et \u00e0 plus petite \u00e9chelle. La ville ne compte pas de grandes tours de bureaux imposantes, mais de nombreux petits bureaux ou locaux en rez-de-chauss\u00e9e qui, faute d’usage commercial, sont convertis en logements, comme l’explique cette \u00e9tude.<\/p>\n

Source : Ejpeprime<\/a><\/p>\n

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