{"id":89229,"date":"2026-10-04T10:25:54","date_gmt":"2026-10-04T10:25:54","guid":{"rendered":"https:\/\/yo.estate\/index.php\/2026\/10\/04\/le-portugal-protege-les-proprietaires-lespagne-protege-les-locataires-deux-modeles-opposes-un-seul-marche-europeen-en-crise\/"},"modified":"2026-10-04T10:25:55","modified_gmt":"2026-10-04T10:25:55","slug":"le-portugal-protege-les-proprietaires-lespagne-protege-les-locataires-deux-modeles-opposes-un-seul-marche-europeen-en-crise","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/yo.estate\/index.php\/2026\/10\/04\/le-portugal-protege-les-proprietaires-lespagne-protege-les-locataires-deux-modeles-opposes-un-seul-marche-europeen-en-crise\/","title":{"rendered":"Le Portugal prot\u00e8ge les propri\u00e9taires, l’Espagne prot\u00e8ge les locataires. Deux mod\u00e8les oppos\u00e9s, un seul march\u00e9 europ\u00e9en en crise."},"content":{"rendered":"\n
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En pleine flamb\u00e9e des prix immobiliers en Europe, le Portugal et l’Espagne viennent de choisir des voies radicalement oppos\u00e9es pour tenter de r\u00e9soudre la crise du logement. Lisbonne renforce les droits des propri\u00e9taires et r\u00e9duit les d\u00e9lais d’expulsion. Madrid interdit aux fonds d’investissement d’acheter des logements et prolonge les contrats de location. Deux laboratoires grandeur nature dont les r\u00e9sultats vont s’av\u00e9rer d\u00e9cisifs pour les investisseurs immobiliers des deux c\u00f4t\u00e9s de la fronti\u00e8re.<\/em><\/p>\n

Le Portugal fait le pari de l’offre. L’Espagne fait le pari de la protection.<\/strong><\/p>\n

La divergence est nette et assum\u00e9e. Le gouvernement portugais de Lu\u00eds Montenegro vient de soumettre au Parlement une proposition qui va \u00e0 l’encontre de tout ce que l’Espagne vient d’approuver. Au Portugal, le d\u00e9lai d’impay\u00e9 n\u00e9cessaire pour r\u00e9silier un contrat de location passe de trois \u00e0 deux mois. Les garanties exigibles aux locataires augmentent : les propri\u00e9taires pourront d\u00e9sormais demander jusqu’\u00e0 trois mois de loyer d’avance contre deux actuellement, et le plafond des cautions est supprim\u00e9. Les limites \u00e0 la hausse des loyers introduites par le gouvernement socialiste pr\u00e9c\u00e9dent sont \u00e9galement dans le collimateur, avec un projet d’\u00e9limination des plafonds pour les nouveaux contrats.<\/p>\n

En Espagne, la logique est inverse. Le gouvernement de Pedro S\u00e1nchez vient d’approuver deux d\u00e9crets-lois qui vont dans le sens oppos\u00e9 : interdiction pour les fonds d’investissement d’acheter des logements r\u00e9sidentiels, prolongation des contrats de location en vigueur et protection renforc\u00e9e des locataires contre les expulsions. Des mesures port\u00e9es notamment par la pression politique de Sumar au sein de la coalition gouvernementale.<\/p>\n

Deux pays voisins, deux philosophies radicalement diff\u00e9rentes sur la fa\u00e7on de r\u00e9soudre le m\u00eame probl\u00e8me. Le Portugal parie sur la confiance aux propri\u00e9taires pour faire revenir l’offre sur le march\u00e9. L’Espagne parie sur la protection des locataires pour contenir une crise sociale.<\/p>\n

Les le\u00e7ons des Pays-Bas : quand l’interdiction aux fonds produit l’effet inverse<\/strong><\/p>\n

Avant de juger les deux mod\u00e8les, il y a une exp\u00e9rience europ\u00e9enne r\u00e9cente qui m\u00e9rite d’\u00eatre connue de tout investisseur immobilier. Aux Pays-Bas, une loi de protection \u00e0 l’achat a \u00e9t\u00e9 adopt\u00e9e, permettant aux municipalit\u00e9s d’interdire l’achat de logements \u00e0 des fins locatives. Rotterdam a \u00e9t\u00e9 l’une des premi\u00e8res villes \u00e0 l’appliquer.<\/p>\n

Le r\u00e9sultat, document\u00e9 par une \u00e9tude des chercheurs Marc Francke, Lianne Hans, Matthijs Korevaar et Sjoerd van Bekkum, est \u00e9difiant. Les achats par des investisseurs ont recul\u00e9 de 75 %. Mais l’offre locative a encore diminu\u00e9, faisant monter les loyers de 4 % suppl\u00e9mentaires dans les quartiers concern\u00e9s par rapport \u00e0 ceux o\u00f9 la restriction ne s’appliquait pas. Les familles aux revenus modestes et les jeunes ont \u00e9t\u00e9 les plus touch\u00e9s. Et les prix de vente pour les particuliers sont rest\u00e9s pratiquement stables, sans faciliter l’accession \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 pour les m\u00e9nages en difficult\u00e9.<\/p>\n

En d’autres termes : l’interdiction aux fonds n’a pas baiss\u00e9 les prix, n’a pas augment\u00e9 l’offre et n’a pas aid\u00e9 les plus fragiles. C’est exactement le mod\u00e8le que l’Espagne vient d’adopter.<\/p>\n

\u00ab\u00a0Le Portugal veut redonner confiance au march\u00e9 pour augmenter l’offre de logements. L’Espagne a choisi de restreindre le march\u00e9 pour prot\u00e9ger les locataires. L’histoire r\u00e9cente montre que la premi\u00e8re approche produit de meilleurs r\u00e9sultats.\u00a0\u00bb<\/strong><\/h3>\n

Les chiffres qui racontent l’\u00e9tat des deux march\u00e9s<\/strong><\/p>\n

Les donn\u00e9es de march\u00e9 des deux pays dessinent un tableau pr\u00e9occupant, quel que soit le mod\u00e8le choisi.<\/p>\n

En Espagne, les loyers ont progress\u00e9 de 9,8 % en moyenne nationale au deuxi\u00e8me trimestre 2026 selon Idealista. L’offre de locations a chut\u00e9 de 61 % en cinq ans sur l’ensemble du territoire, avec des chutes allant jusqu’\u00e0 90 % \u00e0 Barcelone depuis l’application de la Loi de Logement selon les donn\u00e9es Idealista. Le prix moyen au m\u00e8tre carr\u00e9 d\u00e9passe 5 000 euros \u00e0 Madrid et Barcelone.<\/p>\n

Au Portugal, les loyers ont augment\u00e9 de 9,1 % sur un an au premier trimestre 2026 selon les donn\u00e9es officielles. Lisbonne affiche des prix au m\u00e8tre carr\u00e9 d\u00e9passant les 4 500 euros dans les quartiers centraux, avec des hausses continues depuis 2022 malgr\u00e9 les mesures restrictives de l’ancien gouvernement socialiste. La restriction des meubl\u00e9s touristiques et la possibilit\u00e9 donn\u00e9e \u00e0 l’\u00c9tat d’obliger les propri\u00e9taires \u00e0 louer leurs biens vacants se sont av\u00e9r\u00e9es totalement inefficaces trois ans apr\u00e8s leur introduction.<\/p>\n

Ce que les investisseurs francophones doivent retenir<\/strong><\/p>\n

Pour un investisseur francophone qui poss\u00e8de ou envisage d’acqu\u00e9rir des biens immobiliers en Espagne ou au Portugal, ces deux \u00e9volutions l\u00e9gislatives simultan\u00e9es ont des implications concr\u00e8tes et oppos\u00e9es.<\/p>\n

C\u00f4t\u00e9 Portugal :<\/strong> le renforcement des droits des propri\u00e9taires est une excellente nouvelle pour les investisseurs locatifs. Des d\u00e9lais d’expulsion plus courts, des garanties plus \u00e9lev\u00e9es et des plafonds de loyers supprim\u00e9s vont m\u00e9caniquement r\u00e9encourager les propri\u00e9taires \u00e0 remettre leurs biens sur le march\u00e9 locatif. Pour un investisseur qui h\u00e9site entre les deux march\u00e9s, la direction prise par Lisbonne est clairement plus favorable \u00e0 la rentabilit\u00e9 locative \u00e0 court et moyen terme.<\/p>\n

C\u00f4t\u00e9 Espagne :<\/strong> l’interdiction aux fonds d’investissement d’acheter des logements r\u00e9sidentiels et la prolongation des contrats de location vont dans le sens inverse. Ces mesures vont r\u00e9duire la liquidit\u00e9 du march\u00e9, allonger les d\u00e9lais de vente pour les investisseurs qui souhaitent se retirer et peser sur les rendements locatifs dans les zones d\u00e9j\u00e0 soumises \u00e0 encadrement des loyers. La le\u00e7on n\u00e9erlandaise sugg\u00e8re qu’elles n’atteindront pas leurs objectifs sociaux non plus.<\/p>\n

L’analyse compar\u00e9e des deux mod\u00e8les converge vers une conclusion que les \u00e9conomistes du logement d\u00e9fendent depuis longtemps : la crise du logement en Europe est avant tout une crise d’offre, pas une crise de r\u00e9glementation. Le Portugal l’a compris. L’Espagne a choisi une autre voie. Les investisseurs, eux, voteront avec leurs capitaux.<\/p>\n

Sources et photos : R\u00e9daction LCE (avec l’aide de l’IA)<\/em><\/p>\n<\/p><\/div>\n<\/p><\/div>\n<\/p><\/div>\n

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