por Carla Cornu 
Le prêt immobilier n’est pas le seul investissement important lié à l’achat d’un bien. En effet, de nombreux frais et taxes doivent être pris en charge pour conclure la transaction et devenir propriétaire. Entre l’estimation de la valeur, les frais de notaire, l’enregistrement et les taxes correspondantes, les experts recommandent de disposer d’entre 10 % et 12 % du prix du bien lors de l’achat. Nous allons examiner avec Maitre Miguel Morillon les différents coûts associés à l’achat d’un bien immobilier, en détaillant à combien ils s’élèvent en 2025.
Quels sont les coûts liés à l’achat d’un bien immobilier?
Les dépenses auxquelles vous serez confronté en 2025 si vous achetez un bien immobilier seront les frais de notaire, l´inscription de la propriété sur le registre foncier les frais de gestion et les taxes pour l’achat d’un bien immobilier
Les frais de notaire constituent une dépense importante lors de l’achat d’un bien immobilier, neuf ou ancien. Leurs honoraires, appelés émoluments, sont réglementés par l’État et sont tous facturés au même prix pour un même service.
Les frais de notaires varient ainsi de 0,2 % à 0,5 % de la valeur du bien acquis.
Pour la signature d’un acte authentique de vente, les prix vont de 600 € à 875 €, selon la valeur du bien. Par exemple, il faut débourser environ 850 € pour un appartement de 100 000 €, et environ 1 000 € pour un appartement de 250 000 €.
L’enregistrement des actes notariés au registre foncier est également payant. Là encore, les frais sont règlementés et dépendent directement du prix du bien. Les frais d’inscription varient de 0,1 % à 0,25 % du prix du bien et se situent généralement entre 400 et 650 €.
La seule dépense facultative associée à l’achat d’un bien immobilier est la commission d’agence, à laquelle le client peut faire appel pour le règlement de l’impôt et d’autres démarches administratives. S’agissant de professionnels indépendants, le montant des frais n’est pas spécifié dans ce cas. L’acheteur n’a habituellement recours à ces services que lorsqu’un prêt immobilier est signé pour l’achat du bien et débourse environ 300 €.
Les acheteurs devraient également disposer d’un apport supplémentaire pour payer les impôts, bien que leur montant dépende du prix du bien et de son caractère neuf ou ancien.
En ce qui concerne les taxes pour l’achat d’un bien neuf, la plus importante est la TVA, qui en 2025 s’élève à 10 % de la valeur du bien figurant dans l’acte de vente. Aux Canaries, l’impôt indirect général des Canaries (IGIC) s’élève à 6,5 %. Dans le cas des logements sociaux, la TVA peut atteindre 4 %, mais elle varie selon la région et le type de logement social.
Une deuxième taxe vient s’ajouter à la TVA : celle des Actes juridiques documentés (IAJD), dont le paiement reste à la charge de l’acheteur et dépend de chaque communauté autonome
En revanche, en ce qui concerne les impôts sur l’achat d’un bien immobilier ancien, l’impôt le plus important est l’impôt sur les transmissions patrimoniales (ITP). Son montant dépend du pourcentage appliqué au prix figurant dans l’acte de vente et de la communauté autonome où se trouve le bien, sachant qu’en règle générale, le pourcentage appliqué est compris entre 6 % et 10 %.
Notons toutefois que des taux plus bas sont généralement prévus pour les logements sociaux, les familles nombreuses, les personnes handicapées, les jeunes ou les logements situés en zone rurale.
Pourriez vous nous expliquer d´autres dépenses liées à l’achat d’un bien
Si l’acheteur achète un bien neuf ou ancien en signant un prêt immobilier, certains frais supplémentaires peuvent s’appliquer. Si l’acheteur demande un prêt immobilier, il doit faire appel à un expert pour estimer la valeur du bien et permettre à la banque de déterminer le pourcentage de financement qu’elle peut accorder. En général, les banques prêtent un montant équivalent à 80 % du prix d’achat ou de la valeur estimée, certaines proposant même des financements de jusqu’à 90 % ou 100 %. En 2025, l’estimation coûte de 250 à 600 €, selon l’organisme qui la réalise, le type de bien et sa valeur. Elle est valable six mois à compter de sa date d’émission.
Concernant les frais de dossier dans le cadre du prêt, ces frais peuvent atteindre jusqu’à 2 % du montant que vous allez emprunter, selon l’accord conclu avec l’établissement financier. Ils sont déduits directement du montant de l’emprunt, même si de nombreuses banques n’appliquent pas cette pénalité.
En revanche, il est important de savoir que si la banque souhaite vous facturer des frais de dossier sans vous en informer, cela est considéré comme une pratique abusive. Ces frais sont illégaux lorsque la banque facture un montant qui ne correspond ni aux services fournis ni à ses dépenses, qu’elle est tenue de justifier.
D´autre part les agences immobilières proposent un service de recherche de biens immobiliers à leurs clients, moyennant des honoraires. C’est ce qu’on appelle le « personal shopper » immobilier. Le pourcentage varie selon l’agence.
Comment payer les frais d’achat de bien immobilier ?
Le paiement des frais d’achat varie selon que l’acheteur choisit ou non de faire appel aux services d’une agence.
Si l’acheteur a recours à une agence immobilière, celle-ci se charge de toutes les démarches administratives et du paiement des frais. À cet effet, l’acheteur devra verser un acompte quelques jours avant la signature de l’acte de vente.
L’agence utilisera ce montant pour payer ses honoraires, ainsi que les factures de notaire, de l’inscription et de taxes. Tout excédent sera restitué à l’acheteur. S’il manque des fonds, l’acheteur devra verser un nouvel acompte.
Si l’acheteur décide de gérer la procédure pour son compte, il devra payer les frais de notaire et d’inscription lors de sa comparution chez le notaire.
En ce qui concerne les impôts, la TVA et l’IGIC sont versés au vendeur, tandis que l’ITP et l’IAJD sont payés au centre des impôts de la communauté autonome de l’acheteur.
Quel est le coût total de l’achat d’un bien immobilier ?
Le total des frais et taxes à payer pour l’achat d’un bien varie de 10 % à 12 % du prix de vente. Le montant exact dépend de la valeur du bien et de la communauté autonome où la vente est réalisée.
Pourriez vous nous expliquer la nouvelle valeur fiscale des biens immobiliers
La nouvelle valeur cadastrale de référence est en vigueur depuis le 1er janvier 2022. Elle constitue l’assiette fiscale de taxes et d’impôts aussi importants que l’impôt sur les transmissions patrimoniales (ITP), comme nous l’avons vu. Elle est donc essentielle pour calculer le montant des taxes et impôts à payer lors de l’achat d’un bien immobilier.
Ce changement a été inclus dans la loi 11/2021 sur les mesures de prévention et de lutte contre la fraude, approuvée en juillet 2021 et dont la mise en œuvre a toutefois été reportée à 2022. À la suite de cette modification, l’assiette fiscale n’est plus la « valeur réelle » qui a donné tellement de fil à retordre au Trésor ces derniers temps, mais la « valeur de marché » ou « valeur vénale », déterminée par la valeur de référence du cadastre.
En d’autres termes, pour les biens immobiliers acquis depuis le 1er janvier 2022, les contribuables doivent déclarer leurs impôts sur la base de la valeur de référence cadastrale, celle-ci étant considérée comme la valeur de marché, quelle que soit le prix figurant dans l’acte de vente. Toutefois, si la valeur dans l’acte de vente est supérieure à la valeur de référence, elle constituera la base d’imposition des impôts applicables dans chaque cas : l’impôt sur les transmissions patrimoniales (ITP) pour l’achat de logements anciens ou l’impôt sur les successions et donations , le cas échéant. Une imposition inférieure à la valeur légalement établie peut entraîner des contrôles fiscaux, voire une procédure de sanction pour le contribuable.
Si le contribuable estime que la valeur de référence ne correspond pas à la valeur de marché, il doit faire appel et en justifier auprès de l’administration fiscale. Par conséquent, la charge de la preuve incombe aux citoyens. Pour ce faire, ils peuvent fournir des estimations du bien, des photographies ou un certificat notarié attestant de l’état réel du logement.
L’introduction de ce changement a entraîné une certaine incertitude, notamment parce que cette nouvelle valeur de référence n’a pas été attribuée à tous les biens. En l’absence d’attribution, et puisque les contribuables ne sont imposés que sur la « valeur de marché », ils sont autorisés à se baser sur la valeur figurant dans l’acte de vente, et c’est au Trésor public qu’il reviendra de prouver que la valeur dans l’acte ne correspond pas à la valeur de marché, s’il est en désaccord avec la déclaration du contribuable.
Quelles dépenses peuvent être déduites lors de l’achat d’un bien immobilier ?
Les personnes ayant acheté un bien immobilier avant le 1er janvier 2013 et remboursant encore leur prêt immobilier peuvent bénéficier de la déduction pour l’achat d’une résidence principale. Cette déduction leur permet de déduire jusqu’à 15 % du montant investi, sous réserve de certaines limites annuelles. De plus, certaines communautés autonomes offrent des réductions si le bien acquis est situé en zone rurale ou si le propriétaire est jeune.
Inscriptions Petit Déjeuner 2025
Conférence Débat Acheter un bien immeuble en Espagne en 2025
(limitée à 20 personnes para séance ). Pour y assister, l’inscription est obligatoire para mail info@morillon.es
Paris 18 Septembre 2025
Madrid 2 Octobre 2025
Berlin 16 Octobre 2025
Londres 6 Novembre 2025
Bruxelles 27 Novembre 2025
