por Carla Cornu 
Quelques mois à peine 1 an après l’abrogation, le résultat est conforme aux attentes : l’offre de logements locatifs a augmenté, ce qui a contribué à faire baisser les prix.
La théorie selon laquelle la suppression des mesures coercitives à l’encontre des propriétaires entraîne une augmentation de l’offre et une baisse des prix a été confirmée en Argentine en moins d’1 an. Le 29 décembre 2023, le président de ce pays, Javier Milei, a abrogé par décret d’urgence la loi sur les loyers, l’une des réglementations les plus strictes au monde, en vigueur depuis 2020. L’objectif de cette suppression était de corriger le déséquilibre du marché : prix exorbitants et manque d’offre. Quelques mois à peine un an après l’abrogation, le résultat est à la hauteur des attentes : l’offre de logements locatifs a augmenté, ce qui a contribué à faire baisser les prix. Dans la capitale, Buenos Aires, l’offre locative a augmenté de 170%.
Bien que les loyers continuent d’augmenter en termes nominaux, de nombreux locataires font de meilleures affaires que jamais, grâce à une baisse de 40% du prix réel des logements locatifs corrigé de l’inflation depuis octobre dernier, selon les données d’Empiria Consultores rapportées par le Wall Street Journal.
Dans la capitale surnommée le Paris du Sud (pour ses larges avenues et sa culture des cafés), de nombreux appartements étaient vides depuis longtemps parce que les propriétaires préféraient les garder inoccupés ou les utiliser pour des locations de vacances, plutôt que de se conformer au contrôle des loyers mis en place par le précédent gouvernement. Selon un rapport du Centro de Estudios para el Desarrollo Económico y Social Urbano (Cedesu), la capitale argentine comptait près de 200.000 logements vides en 2022, soit 45% de plus qu’en 2018. Il était difficile de trouver un appartement abordable dans le cadre de la loi sur le contrôle des loyers.
Aujourd’hui, Milei a méthodiquement démantelé le système de contrôle des prix, fermé les agences publiques et levé les restrictions commerciales imposées pendant 8 décennies de régime socialiste et militaire.
Aujourd’hui, les prix des loyers semblent se stabiliser. Selon Zonaprop, le plus grand portail immobilier d’Argentine, la hausse mensuelle des prix est désormais à son plus bas niveau depuis 2021, alors que l’offre de logements augmente.
En fait, selon le dernier rapport de Zonaprop, le prix des loyers à Buenos Aires a accumulé une hausse de 45% en glissement annuel en 2024 jusqu’en août, bien en dessous de l’inflation (94%), ce qui signifie une baisse réelle du prix des loyers de 49%. Parallèlement, le volume de l’offre en août est 3,2 fois plus élevé qu’en février 2023.
Selon le Wall Street Journal, les détracteurs de Milei affirment qu’il exacerbe les souffrances économiques de la classe ouvrière. Bien qu’il reste populaire, certains sondages montrent une érosion de son soutien. En août, son taux d’approbation était de 45%, contre près de 60% au début de l’année, selon l’institut de sondage Giacobbe Consultants.
Milei affirme que ses mesures fonctionnent. Il prévoit une inflation annuelle de 18% l’année prochaine, contre 237% actuellement, soit l’un des taux les plus élevés au monde, tout en s’efforçant de contrôler les déficits budgétaires sans fin qui sont à l’origine des troubles économiques de l’Argentine depuis des décennies.
Mais le gouvernement doit encore relever d’importants défis. Les économistes estiment qu’il sera difficile de réduire davantage l’inflation, qui a stagné ces derniers mois autour de 4% par mois, et qu’il y a peu de place pour de nouvelles réductions des dépenses, compte tenu des demandes de reprise des travaux publics et d’augmentation des pensions et des salaires.
Pour l’instant du moins, le marché du logement est florissant. Les opposants au contrôle des prix affirment que l’Argentine est une leçon de prudence pour les autorités américaines et européennes qui ont tenté de freiner la hausse des coûts du logement en contrôlant les loyers. En Espagne, la loi sur le logement a été adoptée et l’une de ses principales mesures consiste à limiter les prix des loyers. Jusqu’à présent, seule la Catalogne a mis en œuvre cette mesure. Depuis mars dernier, 140 municipalités catalanes, dont les quatre capitales provinciales et l’aire métropolitaine de Barcelone (AMB), limitent l’augmentation des nouveaux contrats de location, en particulier pour les grands propriétaires qui détiennent 5 biens immobiliers dans ces zones tendues.
Le président américain Biden a récemment demandé que certaines augmentations de loyer soient limitées à 5% par an pour quelque 20 millions de logements dans tout le pays. Quant à la vice-présidente Kamala Harris, elle a déclaré que, si elle était élue présidente, elle « s’opposerait aux grandes entreprises propriétaires et limiterait les augmentations injustes de loyer ».
Comment fonctionnait le plafonnement des loyers en Argentine, approuvé en 2020
En Argentine, la loi nationale sur les loyers adoptée en 2020 sous le gouvernement de gauche du président Alberto Fernández exigeait un contrat d’une durée minimale de 3 ans. Les loyers devaient être payés en pesos, la monnaie volatile du pays, qui a perdu environ 90% de sa valeur par rapport au dollar sur le marché noir pendant le mandat de Fernández, de 2019 à 2023. Les prix des loyers pourraient augmenter chaque année, mais à un taux fixé par la banque centrale, qui prend en compte l’inflation et les salaires des travailleurs.
L’Argentine ayant toujours connu une inflation élevée et volatile, les propriétaires ont pris des mesures pour se protéger de l’inflation qui aurait rapidement grugé les loyers s’ils avaient été contraints d’attendre 12 mois avant d’augmenter les prix.
Au lieu de cela, ils ont augmenté le prix initial des nouveaux contrats de location, rendant la signature d’un nouveau contrat trop onéreuse pour de nombreux locataires potentiels. Résultat : le loyer moyen d’un appartement de 2 chambres à Buenos Aires est 27 fois supérieur au prix de 2019, selon Zonaprop.
Source : Idealista
